Главная » 2011»Октябрь»5 » Можно ли пересидеть кризис в коммерческой недвижимости
Можно ли пересидеть кризис в коммерческой недвижимости
13:43
Политические события и перманентное ожидание кризиса нанесли серьезный удар по настроениям в деловой среде. Сегодня можно сколько угодно перечислять негативные сигналы – в России это занятие совсем не сложное. В конце концов, из трех последних кризисов аналитики предсказали 64. Но на фоне осенней депрессии хочется найти что-то позитивное. Именно благодаря неопределенности, сегодня на рынке недвижимости протекают интереснейшие процессы.
«Пора валить!» – скажет прожженный либерал, случайно посмотрев вечером ТВ. «Пока есть нефть – российская экономика будет держаться», – скажет прагматик, дочитав Economist. А бородатый криптоэкономист, подняв палец вверх, в очередной раз объявит крах западных ценностей. В бизнес-среде тоже встречаются самые разные люди, и, когда отсутствует консенсус относительно будущего развития, происходят удивительные события.
В этом году мы ожидаем рекордного объема инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости. Инвесторы уже купили коммерческих объектов (офисы, торговые центры, склады) на сумму более $6,5 млрд. К концу года эта сумма, скорее всего, достигнет $8 млрд. До сих пор рекордом были $5,8 млрд в 2008 г.
Пока многие считают, что настала пора выходить из бизнеса, существуют и те, кто считает, что смутные времена можно пересидеть в российской недвижимости. Особенно с учетом того, что западные рынки становятся все более рискованными. И хотя в России природа рисков несколько иная, различие уже не столь разительное, как, скажем, 5 лет назад. Действительно, торговый центр, расположенный в самом сердце сырьевой державы, является вполне лакомым активом. Вот и получается, что в этом году именно самые лучшие здания становятся предметом пристального внимания инвесторов.
С одной стороны, это говорит о том, что на рынке зарождается основа стабильности. В предыдущие периоды рынок недвижимости либо синхронно рос, либо резко обваливался. Сегодня мы видим деградацию «нижнего» сегмента, стабильность в «среднем» сегменте и рост в «высоком». То есть, как и в жизни, происходит расслоение на «богатых» и «бедных», «успешных» и «лузеров». А кризис делает богатых богаче, а бедных беднее.
Но самое опасное для коммерческой недвижимости – девальвация рубля. Арендные ставки в большинстве зданий номинированы в долларах или евро. Это неудивительно, так как кредиты на строительство также брались в валюте, поэтому вполне логично для владельца постараться минимизировать валютный риск. Однако арендаторы, в большинстве своем, работают в рублевой зоне и вынуждены каждый квартал пересчитывать арендную ставку в связи с курсовыми колебаниями. Такая схема очень удобна, когда курс рубля растет: снижается арендная нагрузка на арендатора, а владелец получает ожидаемый поток средств.
В периоды девальвации ситуация переворачивается с ног на голову. Расходы арендатора возрастают пропорционально падению курса. А если учесть, что со следующего года компании будут вынуждены платить дополнительный 10%-ный «налог» на высокие зарплаты, то рост расходов компаний, особенно в финансовом секторе и в секторе бизнес-услуг, возрастет ощутимо, так как именно зарплата и аренда в этом сегменте могут занимать до 70% всех расходов. А рецепт здесь всем известен – сокращение штата и повышение производительности труда. Так что в следующем году нам придется учиться жить в условиях макроэкономической стагнации и охлаждения рынка труда.
