Коммерческая недвижимость г.Иваново

Выбираем коттеджный поселок: шаг за шагом

andre141 — Mon, 25 Feb 2013 15:00:23 GMT

Вы задумались о покупке загородной недвижимости? Тогда вам обязательно знать несколько важных правил при поиске, выборе и покупке земельного участка или дома.

В этой статье речь пойдет о выборе земельного участка в централизованном коттеджном поселке. Сразу стоит пояснить, почему мы говорим о централизованном поселке. Дело в том, что старые садоводческие или дачные товарищества, которые достались нам в наследство от славного советского времени — это формат архаичный и обреченный на полное вымирание в обозримом будущем, как абсолютно не жизнеспособный.

Будущее рынка загородной недвижимости за централизованными поселками или малоэтажными жилыми комплексами, обеспеченными всеми инфраструктурными элементами. Впоследствии такие комплексы будут составлять часть городской агломерации, так называемого метрополис¬а1 — слияния города с малоэтажным пригородом. И это нормальное течение процесса урбанизации крупных городов в развитых и развивающихся странах.

Покупка загородной недвижимости дело серьезное, чаще всего такое приобретение совершается один-два раза в жизни. А учитывая описанные выше тенденции развития рынка загородной недвижимости, покупать участок или дом стоит только в централизованном поселке.

Процесс покупки земельного участка можно разделить на следующие стадии:

- Поиск идеального места
- Выбор поселка, участка, девелопера
- Подготовка к покупке
- Покупка
- Решение остальных вопросов

Поиск места

На стадии поиска все зависит от вашего характера, занятости и требовательности. Средний цикл покупки загородного участка с момента начала поиска до завершения сделки с подписанием договора купли-продажи занимает 1,5-2 месяца. При этом мне известны случаи, когда аналогичный цикл составлял 1 год и 4 месяца или, наоборот, 2 дня. Но такие случаи — большая редкость, ведь сами поиски загородной недвижимости начинаются задолго до приезда в поселок. Наберитесь терпения, эмоциональные покупки часто заканчиваются испорченным настроением, потерянным временем и деньгами, а то и разбирательствами в суде.

С чего стоит начать поиск загородного участка? Конечно, с поиска вариантов в Интернете. Стоит отметить, что сегодня практически 100% предложений на загородном рынке представлено в сети. Тем не менее, когда вы достаточно изучите вопрос, не стоит пренебрегать старым и проверенным способом — позвонить друзьям и спросить, что они порекомендуют, на чем остановились они сами и их знакомые.

Конечно, слушать советы тоже нужно с оглядкой: необходимо понять, как давно ваш друг приобрел себе земельный участок, как часто он бывает в своем поселке, живет ли он там, какие действия предпринимал со своим участком, пытался ли что-то строить на нем, подключать коммуникации и прочее. Ведь большая часть потенциальных проблем с девелопером и его поселком может проявиться не сразу, а через год или полтора.

Но если вам все-таки повезло с другом, и он выбрал качественный поселок от надежного застройщика — не факт, что там остались свободные участки. В этом случае, учтя все советы, неминуемо возвращаемся в Интернет.

Еще до начала поисков вы должны понять, что невозможно найти идеальное место, которое вы представляете себе, мечтая о загородном доме. Однако это не повод опускать руки. Возможно, в процессе поиска удастся найти другие преимущества, о которых раньше вы и не думали.

Поиск через интернет я рекомендую систематизировать, а именно:

- Определитесь с критериями поиска (от и до): направление (шоссе), расстояние от города, площадь земельного участка, природные характеристики, стоимость, класс и статус поселка, количество участков в поселке

- Введите дополнительные важные параметры: обязательное наличие электрических мощностей минимум 7 кВт на участок, центрального водоснабжения, газоснабжения, твердого дорожного покрытия, ливневой канализации, общей охраны и КПП; наличие рекреационных зон; наличие определенных инфраструктурных элементов (например, гостевая парковка, детская площадка и пр.)

- Вы ищите поселок с единой архитектурной концепцией/стилистикой или вас устраивает поселок с участками без подряда на строительство

- Наличие управляющей компании эксплуатации в поселке

- Дополнительные опции или условия, которые принципиальны именно для вас

Затем необходимо составить что-то вроде таблицы, куда вы будете заносить подходящие варианты, отмечая наличие параметров, указанных выше. Зачастую на сайте поселка указана не вся информация о продукте, и вам наверняка придется позвонить по указанным на сайте контактным телефонам и узнать у менеджеров компании все интересующие подробности.

Будьте понастойчивее, задавайте, не стесняясь, все вопросы по вашему списку, интересуйтесь детально про сам поселок, про коммуникации, стадию готовности, стоимость и ее составляющие, сроки сдачи, гарантии и пр. Все это поможет вам сравнить выбранные поселки и осуществить первичный отбор. Вторичный отбор вы сделаете уже путем просмотра самого поселка на месте и посещения офиса девелопера.

Изучение сайта поселка

У надежных компаний красивые, функциональные и информативные сайты. Сайт поселка — это часть продукта, часть того подхода, который исповедует девелопер. Какой сайт, такой и сам продукт. Если на сайте нет фотографий поселка — покидайте его сразу. На сайте указаны только мобильные телефоны?

Это не серьезно, компания маленькая, а девелопмент — капиталоемкий и тяжелый бизнес, покидайте такой сайт. На сайте нет информации о проектной документации, стоимости участков или домовладений, нет данных о коммуникациях и инфраструктуре поселка — значит, девелоперу есть что скрывать, закрывайте страницу.

Подобрав несколько вариантов поселков, посмотрите в интернете информацию о компаниях девелоперах. Если это единственный поселок у компании, стоит крепко задуматься. Возможно, что это непрофильный бизнес или бизнес поневоле, а значит, компания заинтересована быстрее избавиться от этого проекта. Или, возможно, компания совсем маленькая и это ее первый проект, в этом случае есть риск сорвать сроки сдачи, да и в принципе невыполнения обязательства. Безусловно, есть исключения, и наличие одного единственного проекта у компании далеко не всегда означает ее несостоятельность.

Звонок в офис девелопера

Звоня по телефону в офис компании и разговаривая с менеджером, важно помнить, что вы покупатель, а покупатель всегда прав. Менеджер должен общаться с вами предельно корректно и уважительно, отвечать на все ваши вопросы не односложно, а раскрыто и детально. Если это не так, значит, мы опять имеем дело с низким качеством обслуживания и посредственным отношением к делу компании. И стоит ли тогда иметь с ней дело?..

Поиск участка через агентство недвижимости

Если вы думаете, что можете упростить себе жизнь, положившись на агентство недвижимости или риелтора, то это весьма сомнительная перспектива. Агенты, как правило, продают те поселки, в которых получают максимальную комиссию с продаж. И, поверьте, я еще не встречал ни одного агентства недвижимости, которое гарантирует чистоту сделки и отсутствие у вас проблем с участком или домом впоследствии. Это иллюзия! Не ленитесь, наберитесь терпения и ищите поселок самостоятельно.

Стадия выбора

Итак, мы подобрали несколько поселков, которые прошли первичный отбор. Пора договариваться о просмотре поселка вживую, на месте. Тут важно отметить, что время года и погодные условия играют немаловажную роль при осмотре места.

Лучшие месяцы для покупки загородной недвижимости — это период с мая по октябрь, а также январь. Хотя, надо понимать, что летом или тем более в мае все выглядит очень привлекательно, деревья зеленые, птички поют, солнце светит, настроение у вас замечательное, и вы не готовы воспринимать окружающую действительность объективно.

Другое дело ноябрь, февраль или время распутицы с марта до середины апреля, когда большая часть строящихся поселков превращается в абсолютную «кашу» из глины со снегом. Вот тут интересно посмотреть, как устроен процесс строительства у девелопера, как работает служба эксплуатации, как справляются с паводками системы ливневой канализации, не подтопляет ли ваш участок, как будет выглядеть поселок в самую ужасную погоду.

Я видел поселок, передвигаться по которому в ноябре месяце было просто невозможно, на въезде в поселок мне сразу выдали сапоги, и уже через пять минут на сапоги налипли огромные комья глины, а передвижение стало невозможным.

Процесс строительства был организован откровенно плохо, служба продаж не выполняла свои функции, и в поселке не было создано ни одной общественной зоны, свободной от земляных работ. Все это у нормального человека не вызывает ничего, кроме откровенного разочарования и ощущения потерянного впустую времени. Я подумал тогда, что эта стройка может растянуться надолго. Так оно и получилось, спустя 8 лет поселок так и не сдан. Но если даже в самую ужасную погоду поселок вам понравился, тогда стоит приступить к вопросу возможной покупки участка в нем.

Вопросы в поселке

Покупатели часто стараются приехать в поселок, не договариваясь заранее, чтобы им не докучал менеджер по продажам, который будет сопровождать их на каждом шагу. Конечно, менеджер сразу поведет вас по самому красивому и правильному маршруту, но не спешите отказываться его услуг. Главное — задавать правильные вопросы при осмотре. Итак, вот список вопросов, которые нельзя упустить.

Вопрос первый: электрика

Вам необходимо узнать про электрические коммуникации. Попросите показать существующие коммуникации на месте — где и как проведена электрика, где трансформаторная подстанция, откуда подходит внешняя линия электропередач (ЛЭП), установлены ли учетно-распределительные щиты (УРЩ).

Важно посмотреть на месте, что внешняя ЛЭП подключена к трансформаторной подстанции, трансформатор должен «гудеть» — верный признак, что сеть введена в эксплуатацию и на внутренние сети подано электричество; по поселку не просто стоят опоры для столбов, но и смонтированы сами провода, а на столбах установлены щитки с блоками автоматов — это в случае если электричество проведено воздушным способом; в случае с подземной прокладкой электрических кабелей обязательно посмотрите, чтобы в поселке были установлены учетно-распределительные щиты, в которые выведен электрический кабель; ну и, конечно, проверяйте, горит ли свет; если стоят уличные фонари освещения, тогда попросите менеджера включить их.

Вопрос второй: водопровод

Если в поселке заявлено наличие центрального водоснабжения, тогда вам необходимо удостовериться в наличии и работоспособности центрального или нецентрального водозаборного узла. Узнайте, на какую глубину пробурены скважины, как осуществляется подача воды в систему. Если в поселке один центральный водозаборный узел, то в нем обязательно наличие одной основной и одной резервной скважин. На случай поломки насоса основной, поселок будет питать резервная скважина. Попросите включить воду в доме или на улице.

Узнайте, как осуществляется очистка воды из артезианской скважины — централизовано или отдельно на входе в дом. Если очистка воды централизовано не осуществляется, это означает для вас дополнительные расходы в 150-300 тысяч рублей. Вода из артезианских скважин по московскому региону отличается высоким содержанием железа, часто с превышением норм в 2-10 раз, поэтому требует обязательной очистки.

Вопрос третий: дороги

К сожалению, сейчас многие девелоперы, создавая дачные поселки (на землях для дачного строительства или для садоводства), не разрабатывают и не согласовывают проекты планировок. То есть получается, что можно самому нарисовать приблизительную схему разбивки участков и сделать на ее основе проект межевания. На практике это приводит к тому, что в таких поселках грубо нарушаются все градостроительные нормы и правила. И мы видим дороги по 3 метра, повороты на 150 градусов, отсутствие охранных зон вокруг инженерных объектов и т.д.

Посмотрите на дороги. Если основная дорога поселка шириной менее 4,5 метров, тогда обязательно наличие разъездных карманов через каждые 50-100 метров, иначе вы не сможете разойтись со встречным транспортом. Такие дороги иногда закольцовывают, но если петля очень длинная, тогда это просто неудобно. Я рекомендую покупать участки в поселках, где основные дороги не менее 5-6 метров в ширину, а второстепенные не менее 4-х метров. При этом посмотрите на углы поворотов, угол поворота должен быть рассчитан на проезд грузовой техники.

Качество дороги также очень важный момент. Например, дорога из щебня, которая вроде бы есть, может буквально исчезнуть уже после нескольких дождей. Поэтому внимательно посмотрите, как построена дорога из щебня. Если под щебнем сделано основание из песка, дорнита и георешетки, тогда дорога прослужит достаточно долго. Если щебень отсыпан просто на песок или даже на грунт — тогда я рекомендую уезжать из такого поселка, ведь это временная мера на полгода, потом дорога развалится и ее содержание ляжет на ваши плечи.

Но, в любом случае, дорога из щебня нуждается в постоянном обслуживании, особенно в период активных строительных работ. Я рекомендую выбирать участок в поселке, где сделаны дороги с твердым покрытием: ж/б плиты, армированный монолитный бетон (М100 и выше), плитка поверх бетона, асфальт, уложенный на щебень с правильным основанием.

Вопрос четвертый: газоснабжение

Пожалуй, вопрос газификации коттеджного поселка — это самая сложная часть работы девелопера. Речь, конечно, идет о центральном газоснабжении, а не «газгольдерах» (от англ. gas-holder — большой резервуар для хранения природного газа). Как правило, поселок газифицируется спустя 2-3 года с начала продаж, иногда быстрее.

Если газа в поселке еще нет, необходимо проверить все документы, необходимые для газификации поселка. Во-первых, вы должны убедиться в наличии технических условий на газификацию поселка (технические условия для присоединения), где должно быть перечислено: субъект — собственник поселка, объект газификации с количеством домов, источник газоснабжения (место присоединения к газопроводу), и дата, до которой действуют технические условия (2 года с момента выдачи).

ТУ не должны быть просрочены, количество домов должно соответствовать указанным на проекте планировки поселка, собственник земельных участков и субъект в ТУ в идеале должны совпадать. Если ТУ в порядке, необходимо ознакомиться, по возможности, с проектом трассы газопровода и актом выбора земельного участка под трассу газопровода. Если все эти документы есть и заверены печатями и подписями компетентных органов, тогда с большой вероятностью газ будет подведен и подключен.

Если же нет — остается вероятность, что вам придется газифицировать свой дом самостоятельно, возможно как раз при помощи «газгольдера». Надо отметить, что газ в «газгольдерах» плотнее того, что приходит по центральному газопроводу, и имеет более высокий КПД при сгорании, а значит при одинаковом количестве выделяемого тепла расход газа из «газгольдера» будет ниже, чем из центрального газопровода. Но, в любом случае, затраты на газ из «газгольдера» выше.

Вопрос пятый: общественные территории и инфраструктура

Еще одной важной частью экскурсии по поселку является его изучение на предмет соответствия заявленных инфраструктурных элементов тем работам, которые ведутся в поселке. Часто бывает, что девелопер выполняет лишь 30-40% работ по благоустройству поселка от заявленных при продаже.

Поэтому просто пройдитесь по списку тех инфраструктурных объектов, которые представлены в рекламных материалах, и подробно узнайте о каждом у менеджера. Часто не реализованными остаются спортивные комплексы и площадки, рестораны и кафе, парки и аллеи, тротуары, фитнес-центры и спа-салоны.

Вопрос шестой: охрана поселка

Этот вопрос достаточно сложный. Во многих поселках заявлена круглосуточная охрана, на практике же охрана может быть представлена одним очень «бдительным» рабочим из средней Азии. Стоит помнить, что на практике круглосуточная охрана возможна силами как минимум 4-х человек. Желательно, чтобы это был ЧОП (частное охранное предприятие), у которого, возможности по охране объекта гораздо выше.

Сотрудники охраны должны быть одеты в камуфлированную форму и иметь различные средства самообороны. Также охрана обширной территории поселка невозможна без видеонаблюдения, выведенного на центральный пульт охраны на КПП. Наконец, в поселке должна быть установлена тревожная кнопка для вызова сил быстрого реагирования из ближайшего отделения полиции.

Вопрос седьмой: c подрядом или без

В последнее время популярность получили так называемые поселки с участками без подряда (УБП), где к постройке разрешены здания абсолютно любой архитектуры. Девелопер в этом случае не несет какой-либо ответственности за соблюдение архитектурных правил и норм застройки. Если вы приехали именно в такой поселок, и он по ряду критериев попал в ваш список, одобренных к просмотру поселков — запомните несколько важных правило.

Правило первое — здесь никто не будет регулировать архитектуру домов, а значит, покупая участок в начале реализации такого поселка, будьте готовы, что сосед построит напротив вашего дома-мечты «избушку на курьих ножках», и вы ничего не сможете с этим поделать.

Правило второе — будьте также готовы к тому, что эта «избушка на курьих ножках» может быть построена в нарушение всех градостроительных норм и правил, и как следствие: отсутствие пожаробезопасности, тень от соседнего дома на половине вашего участка, строительство соседнего дома окно в окно с вашим, вода и снег с соседской крыши на вашем газоне и прочие «радости» загородной жизни.

Правило третье — внутрипоселковые заборы также будут разными, а значит ваш сосед с чудесной избушкой может отгородиться от вас, например, 4-х метровым забором из металлопрофиля.

Поэтому я рекомендую покупать участок в поселке с единой архитектурной концепцией, где действуют архитектурные правила застройки. Где девелопер следит и контролирует застройку участков либо через продажу участков с обязательным строительным подрядом, либо через договор эксплуатации, либо через правила землепользования и застройки.

Это несколько стесняет вас в выборе своего дома, но поверьте, всегда можно найти компромиссное решение. При этом вы гарантировано будете жить в поселке с архитектурой в едином стиле, где соблюдены красные линии застройки и согласуются пятна посадки (размещения) домов на участках. И помните, такая недвижимость со временем растет в цене, а вы получаете не только участок и дом в красивом поселке, но и совершаете выгодную инвестицию.

Вопрос восьмой: управляющая компания эксплуатации в поселке

Извечный вопрос, что лучше: управлять поселком самостоятельно, через ТСЖ или ДНП, или же довериться управляющей компании эксплуатации. Как говорится, из двух зол выбирают меньшее, а это управляющая компания эксплуатации.

Мой многолетний опыт работы на загородном рынке недвижимости показывает, что самоорганизация в нашей стране развита очень плохо, и жители в подавляющем большинстве случаев не могут договориться самостоятельно. Я знаю случаи, когда в дорогих поселках премиум-класса, где живут обеспеченные люди, два соседа не могут договориться о том, кому платить за ремонт небольшой ямки в асфальте между их участками, каждый винит своего соседа.

При этом стоимость ремонта составляет всего 5000-7000 рублей. Понятно, что такие поселки приходят в упадок достаточно быстро, ведь вопросов возникает масса, начиная от ремонта дорог и охраны, заканчивая поломкой трансформаторной подстанции или насосного оборудования скважин.

В таких случаях решением становится управляющая компания эксплуатации, а жителям остается исправно платить ежемесячные взносы. Поэтому мой совет — выбирать поселок, где есть управляющая компания эксплуатации. Пожалуй, с экскурсией по поселку можно заканчивать. Если вам все понравилось, менеджер ответил на все вопросы, и вы следовали советам, описанным выше, тогда необходимо переходить к покупке участка. Для этого вам необходимо приехать в офис продаж девелопера.

Стадия подготовки к покупке

Перед покупкой участка необходимо провести небольшую юридическую экспертизу документов по участку и поселку.

Первое — необходимо запросить все договоры, необходимые к подписанию в момент сделки. Не будем вдаваться во все юридические тонкости, ведь договоры у всех разные, поэтому описать единую модель анализа договорной базы весьма сложно. Но вы должны помнить главное — подписание договоров должно юридически гарантировать вам следующее:

- переход права собственности с продавца на покупателя
- обеспечение возможности подключения (или непосредственное подключение) к центральным коммуникациям — электрическим сетям с указанием максимальной мощности в кВт, выделенной на ваш участок/дом, водопроводу, газовым сетям, ливневой канализации, центральной канализации (если есть)
- создание в поселке мест общего пользования
- обеспечение поселка охраной (создание КПП) и объектами инфраструктуры
- наличие общей управляющей компании эксплуатации в поселке
- наличие правил землепользования и застройки

Второе — вы должны убедиться в том, что приобретаемый участок состоит на кадастровом учете, на него зарегистрированы права продавца, он не заложен, не обременен правами третьих лиц, не находится под судом или арестом. Как это сделать? Запросите у продавца выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), в данной выписке содержатся все данные о земельном участке, а также данные об обременениях участка.

Если продавец отказывается предоставить такую выписку, вы можете сделать это самостоятельно, например, через портал www.rosreestr.ru. Кроме того, продавец обязан по вашему требованию предоставить на ознакомление оригиналы кадастрового паспорта и свидетельства о государственной регистрации права. Проверьте разделы В3 кадастрового паспорта, там указываются существующие обременения участка, например, наличие водоохраной зоны.

Третье — неучтенные платежи. В большинстве случаев продавец не говорит сразу обо всех расходах, которые ложатся на плечи покупателя, а их может быть немало. Поэтому попросите менеджера сформировать весь перечень дополнительных затрат на покупку и обслуживание вашего участка. К таким расходам чаще всего относятся:

- Отдельный платеж за подведение газа к границе участка
- Отдельные платежи за подключение дома, т.е. коммуникации часто доводят только до границы участка, но не к дому
- Платежи за обеспечение возможности подключения к сети интернет и к телефонной сети
- Оплата услуг по регистрации договора купли-продажи, агентские комиссии продавца
- Расходы на устройство съезда с дороги на участок
- Расходы на ограждение участка
- Размер ежемесячных расходов на эксплуатацию
- Расходы на пользование объектами инфраструктуры
- Комиссии банка за проведение оплаты

Если все в порядке, можно переходить к сделке.

Стадия покупки

Переход прав собственности на земельный участок от продавца к покупателю возможен только через регистрацию основного договора купли-продажи и подписание передаточного акта. Важно знать, что в договоре купли-продажи должна быть фраза «расчет между сторонами произведен полностью на момент подписания договора». В этом случае право перейдет на покупателя без обременений в пользу продавца.

В случае если в договоре указано, что оплата производится в несколько этапов (с рассрочкой), тогда во время регистрации будет автоматически наложено обременение «ипотека в силу закона», то же самое, что и при покупке участка с использованием ипотечного кредита в банке. Установленный законом срок регистрации права — 30 календарных дней, а срок снятия обременения, связанных с «ипотекой в силу закона» — 7 календарных дней.

В случае подписания предварительного договора купли-продажи необходимо убедиться, что в нем указаны все условия основного договора купли-продажи, который будет подписан в установленный в договоре срок.

Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость земельного участка. В случае расторжения сделки вы рискуете возвратить только указанную в договоре сумму.

***
Если вы успешно прошли все этапы покупки земельного участка, тогда, скорее всего, ваш выбор правильный, и вы скоро сможете наслаждаться всеми прелестями загородной жизни.

Конечно, универсальных рецептов по покупке недвижимости не существует, поэтому комплексно описать модель того, как искать, выбирать, анализировать договорную базу и заключать договор на покупку участка, очень сложно. Надеюсь, что советы, описанные в этой статье, помогут вам и сделают выбор более осмысленным.

Главное помните, что основой любых отношений является доверие. Если вы не доверяете девелоперу, то не стоит ничего у него покупать. И еще, вы — покупатель, а покупатель всегда прав. Не позволяйте вам ничего навязывать, процесс покупки должен быть комфортным для вас, требуйте лучшего сервиса и отношения к себе.

Успехов и хороших приобретений!

Без крыши не оставят. Бесплатную приватизацию могут продлить на пять лет. Но не для всех

andre141 — Thu, 07 Feb 2013 15:35:05 GMT

До конца бесплатной приватизации осталось меньше месяца, а это значит, что тысячи жителей аварийных домов, выпускников детдомов и ветеранов войны так и не успеют оформить свою квартиру в собственность. Законопроект, разрешающий приватизировать жилье некоторым категориям граждан еще в течение пяти лет, внесен в Госдуму.

По словам автора законопроекта, депутата Оксаны Дмитриевой, в случае окончательного и бесповоротного окончания программы бесплатной приватизации жилья могут пострадать очень много россиян. К примеру, речь идет о жителях ветхих и аварийных домов, которых в стране очень много, - 99 миллионов кв. м (3 процента от общего жилого фонда). Сегодня переводить такое жилье в собственность не разрешают, а когда жителей переселят в новые дома, будет уже поздно. То же самое касается жителей "хрущевок", идущих под снос. "Многие не приватизировали свое жилье в ожидании реновации, в ожидании переселения, - заявила депутат. - При получении нового жилья они не смогут его приватизировать, и оно останется как жилье социального найма".

Также пострадают "очередники", в том числе и те, кто ждет отдельную квартиру с 1979, 1980, 1981 годов. Квартиру они получат, а приватизировать уже никогда не смогут. Не получится оформить в собственность новые квартиры и ветеранам Великой Отечественной войны, которые получат их по указу президента после 1 марта 2013 года.

Цифра: 85 процентов жилого фонда РФ уже приватизирована

Остаться без собственности по этой же причине могли и военнослужащие, но их вопрос, к счастью, уже решается. Законопроект, предусматривающий бесплатную приватизацию до 1 марта 2015 года действующим военным и уволенным в запас, уже прошел первое чтение в Госдуме. Остальным остается надеяться только на продление программы приватизации.

А вот для детей-сирот - выпускников детских домов депутаты законопроект и вовсе предлагает сделать приватизацию бессрочной.

Кстати, параллельно с приватизацией в России заканчивается и программа деприватизации, то есть исчезает возможность безвозмездной передачи жилых помещений в государственную и муниципальную собственность. "Когда приватизировали, многие люди могли не знать, что будет такая величина платы за капремонт, такая величина налога на собственность, - говорит гендиректор Фонда "Институт экономики города" Александр Пузанов. - Многие уже сделали по одной-две сделки с приватизированной квартирой. Под деприватизацию они не попадают, но и нести расходы в обозримом будущем как собственники не смогут. Им-то что делать? Все эти проблемы нужно решать вместе и в комплексе".

Между тем доля жилья, находящегося в собственности граждан, в России выше, чем практически во всех странах Западной Европы и США. Однако по стране уровень приватизации неодинаков: в южных регионах, где потенциальная стоимость его выше, он больше. При этом в Москве до последнего времени доля приватизированного жилья была ниже, чем в целом по стране. "Это связано с тем, что Москва - один из немногих субъектов Федерации, где было реальное движение очереди, где была возможность получить квартиру по очереди и ее уже приватизировать. И это было одной из причин, почему многие москвичи не торопились с приватизацией", - пояснил Пузанов.

Оксана Дмитриева также считает несправедливым, что в некоторых регионах уже закончили принимать заявления от граждан. "Я полагаю, что те, кто подал заявление до 28 февраля 2013 года, должны реализовать свое право бесплатной приватизации в любом случае", - сказала она.

Дом под елкой

andre141 — Sat, 22 Dec 2012 11:27:54 GMT

По данным многочисленных социологических опросов среди россиян за последние годы самым распространенным желанием под Новый год стал собственный дом. Дом, где все сделано по индивидуальному заказу, где комфорт и качество заслуживают высшего балла. Более того, к дому прилегает территория, которая может быть использована под сад и огород, жаркую баню, мангал и прочие радости жизни. Стоя с бокалом шампанского в руке и отсчитывая бой курантов, тысячи россиян мечтают именно об этом. Предлагаем идеальный вариант для того, чтобы воплотить Вашу мечту в реальность.

Выбирая подходящий вариант строительства дома Вашей мечты, необходимо взвесить все «за» и «против».

Во-первых, преимуществом собственного дома безусловно является возможность создать проект в том стиле, который устраивает именно Вас, а не застройщика. Замок, шале, теремок, да хоть избушка на курьих ножках – это Ваш дом и Вам решать, каким он будет.

Во-вторых, Вы сами можете выбрать строительный материал, привлекающий Вас эксплуатационными характеристиками, внешним видом и, конечно, стоимостью. Индивидуальный проект подразумевает планировку и набор помещений, исходя из пожеланий и требований заказчика. Таким образом, Вы обезопасите себя от так называемого «набора стен», и потребность в дорогостоящих дизайнерах- архитекторах сама собой отпадет. Свой дом – это спокойная и размеренная жизнь без опасений и постоянно задернутых штор. Это инженерные коммуникации, которые «заточены» под Вас. Ваш дом – это умный дом, оборудовать который гораздо дешевле, чем квартиру.

Любой человек всегда стремится иметь собственный «уголок», земельный участок. Это стремление особенно ярко выражено у жителей больших городов. Не секрет, что отсутствие личного пространства вызывает у нас постоянные стрессы, которые приводят к серьезным заболеваниям. Наличие своего земельного участка позволяет вдыхать жизнь полной грудью, расслабляться и наслаждаться семейным покоем.

Сплошные преимущества, не правда ли? Но скептики утверждают, что все это возможно только далеко за городом, где существуют определенные неудобства, особенно молодой семье с детьми. Ведь в загородной жизни, наряду с чистым воздухом и отсутствием скопления людей и машин, отсутствуют и детские сады, и школы, и большие магазины, а также ограничена свобода передвижения детей, да и взрослым в свободное время особо некуда податься. Также ходят слухи, что за заборами загородных коттеджей чаще всего располагаются бурьян и стихийные свалки. Для многих эти непроверенные сплетни служат отправной точкой для того, чтобы предпочесть квартиру загородному дому. Неоспоримыми преимуществами квартиры является наличие доступной инфраструктуры: удобные дороги, заправки, сервисы, магазины, салоны красоты, детские сады, школы и кружки-секции. Ознакомившись со всем необходимым набором «городских удобств», в голове звучит только одна мысль: «Какой дом? Только квартира!» И начинается беготня по стройкам, мучительный выбор этажа, подъезда, соседей и т.д.

Соединяем плюсы дома (особый проект, индивидуальный выбор строительных материалов, удобная планировка, земельный участок, свежий воздух, отсутствие шума, соседей и посторонних глаз) и квартиры (инфраструктура, близость к месту работы, городская черта, отсутствие проблем по поводу обслуживания жилого строения). Что получается? А получается Коттеджный Поселок «БЕРЕЗОВАЯ РОЩА».

«БЕРЕЗОВАЯ РОЩА» – мечта, до которой рукой подать!

Есть в городе Иваново достаточно молодой район, который попросту называют «Суховка». Добротные дома, школа, несколько детских садов, разнообразные магазины, аптеки, заправки, салоны красоты и прочие атрибуты комфортной жизни. Сам район действительно хороший, без грязи и пьянства, которым славятся большинство районов Иванова. И до центра недалеко, и пробки не беспокоят, благо дорогу расширили, так что пролетаешь в час пик со свистом. Так вот, если ехать по Кохомскому шоссе из центра и потом свернуть с дороги налево, проехать метров 300, Вы сможете увидеть чудесную березовую рощу, которая и дала название рядом находящемуся участку под индивидуальную застройку. КАРТА Домов планируется немного, но каждый будет иметь участок не менее 10 соток, что позволит воплотить любые фантазии, как по строительству дома, так и по строительству различных сооружений (бань, беседок, бассейнов и прудов). Только на месте, посмотрев по сторонам, удастся осознать, что вот тут будет дом, о котором мечтаешь, вот здесь дети смогут играть, гулять, учиться, заводить друзей. Взрослые будут иметь возможность проводить веселые и шумные вечера со всей семьей, жарить шашлыки, устраивать вечеринки и даже масштабные пиршества. Этот оазис не затеряется в каменных джунглях, так как рядом жилая деревня, с других сторон будут строиться пусть и многоквартирные дома, но с учетом современных тенденций, оформленный ландшафт, достаточное место для парковок, игровых и детских площадок.

А теперь самое интересное! Стоимость земли в «БЕРЕЗОВОЙ РОЩЕ» – 100–120 тыс. рублей за сотку, что значительно меньше рыночных предложений в этом районе, земля продается с подрядом, т. е. компания, продающая землю, заинтересована в быстрой сдаче всего объекта. Это гарантирует избавление от долгостроев, помогает в оформлении прав собственности, документов на строительство, сдачу объекта в эксплуатацию. Компания подключает все инженерные сети, готовит дороги, в общем, возлагает на свои плечи все проблемы, которые возникают у человека, занимающегося строительством дома. Получается, что строительство собственного ДОМА не доставит Вам никаких хлопот. Но только дом от группы компаний «ЦЕНТР СТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ». Именно эта компания более 10 лет успешно работает на рынке строительных и отделочных работ. Имеет собственную техническую и материальную базу, квалифицированных специалистов, которые проходят обязательную аттестацию на профессиональную пригодность. «ЦЕНТР СТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ» – это 30 построенных индивидуальных домов только за 2012 год, это уже действующие проекты в д. Коляново, в д. Жуково «ЗЕЛЕНЫЙ СТАН», это двухлетняя гарантия на все виды работ и дальнейшее обслуживание построенных домов.

План застройки к/п «БЕРЕЗОВОЙ РОЩИ»

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?

andre141 — Wed, 14 Nov 2012 07:41:29 GMT

Сегодня не являются большой редкостью, особенно в крупных городах, расположенные в цокольных этажах многоквартирных домов магазины, аптеки, салоны красоты и другие коммерческие организации разного рода направленности деятельности.

Кроме того, нередки случаи, когда частные предприниматели для организации своего небольшого бизнеса выкупают квартиры на первых этажах высотных зданий. Для этого им нужно пройти процедуру по переводу жилого помещения в нежилое. То есть обратную переводу нежилого помещения в жилое. Понятное дело, что для развития бизнеса организация таких офисных помещений куда более выгодная, нежели выкуп участка земли и постройка здания под магазин или другую предпринимательскую деятельность.

С одной стороны, для жителей дома расположенный по соседству на первом этаже здания магазин или парикмахерская – это удобно. Но с другой стороны, такое «соседство» может принести и массу неудобств. Например, возле того же магазина может быть организована несанкционированная парковка, будут подъезжать грузовые машины для выгрузки товара, а, значит, будут образовываться кучи мусора. Какие же права и обязанности имеются у владельцев нежилых помещений? Чтобы ответить на этот вопрос, вначале нужно разобраться, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое.

Условия для перевода жилого помещения в нежилое:

- Нежилое помещение в многоквартирном доме должно иметь отдельный выход.

- Нежилое помещение может располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых.

- Нежилое помещение, согласно градостроительным нормам, не должно нарушать общий архитектурный облик объекта, в котором располагается.

Законодательные нормы перевода жилого помещения в нежилое

Оформлением и выдачей такого рода разрешений занимаются специально сформированные комиссии в органах местного самоуправления города. Основания для перевода жилого помещения в нежилое должно быть серьезное. Владельцу помещения нужно собрать большой пакет документов и пройти через ряд процедур. Должны быть соблюдены все нормы и требования Жилищного Кодекса РФ, получены разрешения от инспектирующих санитарных, эпидемиологических и пожарных служб.

Поэтапная процедура перевода статуса помещения из жилого в нежилое регламентируется нормами Градостроительного, Гражданского и Жилищного Кодексов. Чтобы «запустить механизм» оформления документов, владелец помещения должен написать заявление от собственного имени в орган местного самоуправления с просьбой об изменении статуса помещения. Если отсутствует возможность оборудования отдельного входа в помещение, то разрешение выдано не будет. Кроме того, владелец подписывает обязательства, что нежилое помещение не будет в дальнейшем использоваться под временное или постоянное жилье граждан.

Права и обязанности владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме

Согласно Жилищному Кодексу РФ, все жители на равных долях считаются участниками долевой собственности общего имущества многоквартирного дома. К таковому имуществу относятся: лифтовое помещение, лестничные пролеты, подвалы, чердаки, различные подсобные помещения и участок придомовой территории земли.

Независимо от того, каким помещением владеют граждане в доме (жилым или нежилым), юридические обязанности и законодательные права у них равные на распоряжение общей собственностью дома. Если владельцы того или другого статуса помещений считают, что их права в чем-то ущемляются, но все споры должны решаться в суде.

Согласно нормам ЖК, все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию придомовой территории и общего имущества дома в равных долях. Из этого можно сделать вывод, что собственник нежилого помещения на первом этаже здания должен вносить ежемесячную плату за пользование лифтом, за пользование мусоропроводом и за другие услуги, как и все остальные жильцы дома, с первого до последнего этажа. Но при этом не только обязанности, но и все права наравне с остальными жильцами дома сохраняются и за собственником магазина, аптеки или другой организации, расположенной в нежилом помещении дома. Эти же права и обязанности распространяются и на нежилые помещения, пристроенные к многоквартирным домам, но находящиеся на площади придомовой территории.

Если жильцы дома недовольны, что у них под окнами распложена несанкционированная парковка, они могут обратиться в ЖКХ с просьбой об установке шлагбаума при въезде во двор или принять другие меры, вплоть до судебных разбирательств. При этом права собственников нежилых помещений нарушены никак не будут.

Договорные отношения между собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме ТСЖ

Существует практика заключения договорных соглашений с владельцами нежилых помещений в домах ТСЖ (товарищества собственников жилья) о несении расходов за содержание общей домовой собственности. Названия у таких договоров могут быть разными, как и суть их содержания, это законодательными нормами не запрещается.

Такой договор не является договором по управлению домом или придомовой территорией, он лишь регулирует вопросы эксплуатационных расходов на ремонт подъездов, починку лифтов, уборку придомовой территории и т.д. ТСЖ также может заключить с владельцем нежилого помещения договор по регулированию следующих моментов: порядок доступа в помещение контролеров для снятия показаний со счетчиков потребления воды, газа, тепла и света, порядок пользования подвальными или чердачными помещениями и т.д.

Все эти договора могут попасть под юрисдикцию органов местного самоуправления, если собственник нежилого помещения не является членом ТСЖ и не желает напрямую заключать с этой организацией каких-либо договоров.

Правила и нормы снабжения нежилых помещений в многоквартирном доме коммунальными ресурсами

Согласно российским законодательным нормам Жилищного Кодекса, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме на равных условиях с остальными жильцами дома имеет право на обеспечение коммунальными услугами от организаций, которые занимаются снабжением и поставкой этих ресурсов населению. Но собственник нежилого помещения обязан стать абонентом ресурсоснабжающих организаций, заключить договоры на поставку этих ресурсов. Часто организации, занимающиеся поставками ресурсов жизнеобеспечения, заключают прямые договора с ТСЖ и при возникновении ситуации по неуплате за использованные коммунальные услуги, имеют дело не с самими неплательщиками (жильцами квартир), а с ТСЖ.

Собственник нежилого помещения на свой выбор может заключить прямой договор с ресурсоснабжающими компаниями и договориться об автономной подаче воды, газа, электричества и отопления в свое помещение, либо заключить договора через ТСЖ и получать ресурсы на равных основаниях с остальными жильцами дома.

Согласно статье 543 (пункт 1.) Гражданского Кодекса РФ, все абоненты ресурсоснабжающих организаций обязаны следить за техническим состоянием эксплуатируемых приборов, установленных в жилых и нежилых помещениях, незамедлительно сообщать об их неисправности и возникающих аварийных ситуациях для обеспечения безопасности всех жильцов многоквартирного дома.

Купил квартиру – получил налоговый вычет

andre141 — Wed, 07 Nov 2012 07:08:14 GMT

Квартиры сейчас стоят весьма немалые деньги, поэтому любой способ сэкономить или получить скидку приветствуется. Не следует забывать о возможности получить налоговый вычет при покупке жилой недвижимости.

Вы можете вернуть себе деньги, уплаченные государству в виде налогов, либо не уплачивать налог на определенную сумму. Для этого необходимо получить так называемый налоговый вычет, то есть уменьшить налогооблагаемый доход. Покупка жилья дает право на получение налогового вычета.

С 2008 года вернуть можно до 260 000 рублей, то есть государство возвращает налог с покупки до 2 миллионов рублей. Если вы заплатили за квартиру больше, то налог все равно возвращается лишь с этой суммы. Налоговый вычет можно получить при условии, что подоходный налог, взимавшийся с доходов физического лица, покрывает сумму вычета. Это означает, что всю сумму могут получить лишь те, кто уже заплатил ее государству в виде налога. Если сумма меньше причитающегося вычета, то ее остаток переносится на последующие годы до полной ее выплаты.

Для получения этой суммы надо подать в свою налоговую инспекцию следующие документы:

- заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;
- договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на них в строящемся доме;
- акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю в них;
- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств (квитанции с приходным ордером, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и другие документы).

Кому не положен вычет?

Налоговый вычет можно получить только в том случае, если вы приобрели недвижимость на территории Российской Федерации. Да и в этом случае он положен не всем. Адвокат Олег Сухов рассказывает, что на возмещение части налогов не могут рассчитывать пенсионеры и неработающие граждане. А также «если квартира приобреталась с использованием субсидий из бюджета любого уровня, материнского капитала или на выданную работодателем ссуду. Не положен возврат НДФЛ и в том случае, если сделка купли –продажи была совершена взаимозависимыми лицами (родственниками, начальниками и подчиненными)».

Напомним, что родство регламентируется статьями 1142 - 1145 ГК РФ. И это дети, супруги, родители, внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка со сторон обоих родителей, племянники и племянницы; прадедушки и прабабушки; дети родных племянников и племянниц; двоюродные дедушки и бабушки; дети двоюродных внуков и внучек, двоюродных племянников и племянниц, двоюродных бабушек и дедушек; пасынки, падчерицы, отчимы, мачехи.

Кто имеет право на возврат денег?

В первую очередь этот налоговый вычет положен работающим людям, выплачивающим подоходный налог государству.

Многие считают, что индивидуальные предприниматели не имеют права на налоговый вычет, так как они и так применяют упрощенную систему налогообложения. Однако Олег Сухов обращает внимание, что право на вычет имеют не только налогоплательщики, которые уплачивают НДФЛ, но и те, кто платит налоги с доходов по другой ставке (то есть индивидуальные частные предприниматели). «Подпункт 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, регулирующий порядок предоставления имущественного налогового вычета в связи с приобретением (строительством) жилья, не устанавливает никаких ограничений в отношении индивидуальных предпринимателей. Следовательно, теоритически предприниматель может его получить. Однако данный налоговый вычет может быть предоставлен в отношении сумм НДФЛ, фактически уплаченных налогоплательщиком. А если предприниматель применяет «упрощенку», то доходов, облагаемых НДФЛ, у него может и не быть, а следовательно, и вычет предоставлен не будет».

По закону вычет можно получить и за своего несовершеннолетнего ребенка, если квартира приобреталась в долевую собственность.

Ипотека и возврат налога

Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита, то вы также имеете право на возврат налога. Вы имеете право на получение 13 % с суммы процентов, уплаченных банку. И здесь нет ограничивающей планки возврата денежных средств. Следовательно, если в кредит вы брали 3 миллиона, то вычет будет рассчитываться с 3 миллионов, если 4 миллиона – с 4 млн.

Нюансы

Адвокат Олег Сухов предупреждает, что срок на получение имущественного вычета ограничен тремя годами, то есть за получением возврата денег можно обратиться только в период, не превышающий трехлетнего срока с момента покупки квартиры.

Следует помнить, что без свидетельства о собственности на жилье, получить налоговый вычет невозможно. Если вы купили квартиру в строящемся доме, то вам придется дождаться документов, подтверждающих собственность.

Если вы получаете возврат налога с процентов по ипотечному кредиту, то для подтверждения сумм процентов, уплаченных по нему, необходимо ежегодно получать выписку произведенных платежей в банке, где сумма основного долга и сумма уплаченных процентов разделялись.

И хоть возврат налога – сложная бюрократическая процедура, пройти ее все равно возможно. Удачи вам в этом деле!

На рынке аренды коммерческих площадей резко выросло предложение

andre141 — Tue, 25 Sep 2012 07:10:03 GMT

Объем предложения на рынке аренды коммерческих площадей Москвы (офисы, торговые и складские помещения) в августе вырос на 26 процентов по количеству и на 25 процентов по общей площади. Об этом говорится в обзоре консалтинговой компании RRG, это объясняется постепенным увеличением деловой активности к концу лета.

Эксперты отмечают, что после традиционного июльского спада объемы предложения на фоне роста деловой активности в августе вернулись к показателям января-мая 2012 года.

Согласно обзору, в общей сложности в августе на рынке предлагалось в аренду 2352 объекта совокупной площадью 1,715 миллиона квадратных метров.

Лидером по объему предложения по-прежнему оставались офисные помещения (53 процента от общего объема предложения). Далее идут производственно-складские помещения (33 процента) и торговые площади (14 процентов).

Средняя арендная ставка на рынке коммерческой недвижимости столицы в августе 2012 года по сравнению с июлем выросла на 2 процента до 550 долларов за квадратный метр в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). С августа по август ставка и вовсе осталась неизменной. С учетом того, что за месяц произошло двухпроцентное снижение курса доллара, аналитики констатируют, что в рублях аренда не подорожала.

Источник: Лента.Ру

Росреестр сократил сроки регистрации недвижимости до 20 дней

andre141 — Mon, 27 Aug 2012 09:04:44 GMT

С принятием изменений в действующее законодательство впервые за долгое время сокращаются сроки государственной регистрации прав на недвижимость.

Если ранее данная услуга должна была быть предоставлена в месячный срок со дня приема заявления, то с внесением поправок в закон о регистрации прав этот срок сокращен на треть – до 20 календарных дней, говорится в сообщении Росреестра.

В ведомстве также отмечают, что новые нормы закона, которые вступают в силу с 1 января 2013 года, закрепляют возможность обращения заявителей за получением услуг Росреестра не только через офисы ведомства, но и через многофункциональные центры. Теперь граждане за услугами Росреестра могут прийти в удобные многофункциональные центры, расположенные от них в шаговой доступности. Данная возможность приведет к сокращению очередей в офисах Росреестра.

Поправками в законах также определены порядок и сроки при взаимодействии МФЦ с Росреестром и кадастровыми палатами. Так законом установлено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса (максимальный срок).

Срок передачи многофункциональным центром принятых им заявлений не должен превышать два рабочих дня.

Как продать недвижимость: технические особенности и «подводные камни» процедуры

andre141 — Sun, 20 May 2012 19:05:56 GMT

В теории процедуру продажи недвижимости принято считать делом легким. Кажется, чего уж проще – дать объявление в газету, собрать нужные документы, а затем продавать дом, землю или квартиру, получая при этом деньги с покупателя? На практике все оказывается куда сложнее, потому что существует особая техника продажи недвижимости, правила которой нарушать не рекомендуется. Попробуем разобраться в этой процедуре последовательно, поэтапно.

Как продать недвижимость: определяем стоимость квадратных метров
Существует несколько вариантов для установления оптимальной цены на недвижимость. Самым легким вариантом будет купить газеты и журналы, где печатаются объявления о купле-продаже и наглядно убедиться, какую стоимость хотят получить продавцы недвижимости за свои квадратные метры или гектары площади. Затем сравнить квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость, которую Вы собираетесь продавать с аналогичными вариантами. Таким образом, можно определить среднюю цену схожей недвижимости на сегодняшний день.
Еще один из вариантов – обратиться в местные агентства недвижимости и принять услуги профессионалов по оценке стоимости недвижимости. Второй вариант в плане безопасности сделки является более правильным, так как дает множество преимуществ. Иметь опытного посредника и получить квалифицированную оценку стоимости Вашей недвижимости – это отличная альтернатива самостоятельной продаже недвижимости, где неопытных продавцов на каждом этапе могут подстерегать аферы и обманы. Следует учитывать, что любая сделка по продаже недвижимости имеет свои специфические особенности, которые строго учитываются сотрудниками агентства, поэтому Вам помогут рассчитать стоимость недвижимости с точностью до рубля.

Как продать недвижимость: реклама – двигатель торговли
Вторым важным этапом при продаже любой формы недвижимости считается реклама в печатных изданиях своих объявлений или размещение рекламы на интернет-сайтах агентств, занимающихся куплей-продажей. Если нужно продать дом или квартиру как можно быстрее, то рекомендуется размещать печатное объявление не реже 2-3 раз в неделю в нескольких газетах. По статистике, реальные варианты с предложениями покупки недвижимости поступают от читателей печатных изданий не более 3-х раз в неделю. Поэтому рекламировать свою квартиру или дом каждый день невыгодно, если объявления платные.

В свою очередь, интернет-реклама считается более выгодной с точки зрения оперативности предложений. Потенциальные покупатели могут заходить на сайты агентств недвижимости круглосуточно и предложения о сделках также могут поступить в любой момент. Плюс ко всему, на интернет-сайтах можно разместить фотографии предлагаемой на продажу недвижимости и покупатель оценит планировку квартиры, вид из окна, архитектурные особенности дома и другие визуальные подробности.

Как продать недвижимость: стоит ли скрывать недостатки продаваемой недвижимости?
В любом серьезном агентстве недвижимости Вам скажут, что заведомо обманывать покупателей не рекомендуется. Например, приукрашать достоинства продаваемой квартиры или скрывать явные недостатки, которые сразу же бросятся в глаза при осмотре дома или земельного участка. Прежде всего, Вы сэкономите время, как свое, так и покупателей, которые при малейшем обмане потеряют к Вам доверие. Лучше сразу сделать акцент на всех недостатках продаваемой недвижимости, объективно оценив их, тогда покупатель морально подготовится к ним и будет воспринимать как должное. Доверие в купле-продаже недвижимости всегда основывается на достоверности информации.

Как продать недвижимость: получение аванса/задатка от покупателя
Когда предварительный договор о купле-продаже недвижимости благополучно заключен, обе стороны (покупатель и продавец) полностью удовлетворены стоимостью и условиями продажи, наступает момент приема аванса. Получать задаток выгодно, прежде всего, для продавца недвижимости, так как покупатель может в любой момент до подписания договорных документов передумать и аннулировать сделку. Тогда будет жаль времени, потраченного на ведение переговоров и осмотр квартиры или дома. А время в наши дни тоже является товаром дорогим. В качестве компенсации «за труды и хлопоты» хотя бы останется денежный задаток.

Как правило, в агентствах по купле-продаже недвижимости акцент на передачу аванса со стороны потенциального покупателя делается сразу. Это сугубо добровольная акция, по желанию сторон, она может фиксироваться на бумаге, но дает большие гарантии продавцу в совершении сделки. Составлять предварительный договор на получение аванса продавцу следует в том случае, если к оговоренному моменту передачи собственности вся процедура подготовки документов будет точно обеспечена.

Как продать недвижимость: составление договора продажи
Договор продажи недвижимости – это разновидность стандартных договоров купли-продажи. Пункты и правила таких договоров имеют схожие характеристики. Как правило, продавец берет обязательства по подготовке всех документов на передачу недвижимости, а покупатель подтверждает сделку передачей оговоренных денежных сумм. При посредничестве агентства недвижимости в купле-продаже составление договора берут на себя профессионалы, обеспечивая правовую защиту и продавцу и покупателю.

Для продажи недвижимых объектов социальной значимости существуют некоторые законодательные ограничения, которые должны обязательно учитываться при составлении договоров купли-продажи. Такие объекты могут иметь важную хозяйственную или гражданскую роль в пределах города или государства в целом.

Как продать недвижимость: денежные взаиморасчеты
Взаиморасчеты между продавцом и покупателем при продаже недвижимости представляют собой передачу денег при обеспечении гарантий, подтвержденных документами и заверенными нотариально. При этом должна соблюдаться конфиденциальность и безопасность сделки, как для продавца, так и для покупателя. Самые высокие гарантии правомерности сделки купли-продажи может дать лишь агентство недвижимости с хорошей репутацией и большим опытом в проведении подобных сделок. Продавец хочет получить 100% гарантию, что в итоге будет обладать всей предварительно оговоренной суммой денег в полном объеме. Покупатель, в свою очередь, хочет иметь гарантии, что все документы по передаче недвижимости в его собственность были законными и правомерными.

В этом случае можно дать лишь одну рекомендацию – если Вы не имеете большого опыта в продаже квартир, домов или другой недвижимости, то лучше обратиться за помощью к профессионалам. После оформления всех документов купли-продажи бумаги передаются на госрегистрацию и заверяются нотариально.
Необходимые правоустанавливающие документы на совершение сделки по продаже недвижимости:

- Составленный договор купли-продажи;
- Договоры дарения, мены или пожизненного содержания (если речь идет о продаже квартиры);
- Документ о праве собственности на недвижимость, свидетельство на право владения жильем в жилищно-строительном кооперативе, свидетельство о приобретении недвижимости с торгов, о получение в наследство или другие документы, подтверждающие права собственности продавца;
- Акт о приеме-передаче недвижимости.

Все эти документы должны быть зарегистрированными в Бюро Технической Документации (БТИ), иметь штамп регистрации на каждом правоустанавливающем документе. Следует также учитывать при продаже недвижимости и дополнительные расходы, которые несет продавец и покупатель. Все расходы должны оговариваться на предварительных переговорах перед подписанием основного договора купли-продажи.

Расходы включают:
- комиссионные услуги риэлтора (если недвижимость продается через агентство);
- налоговый сбор;
- сбор в Пенсионный фонд;
- страховые расходы по составлению договора купли-продажи;
- стоимость нотариальных услуг;
- государственная пошлина на куплю-продажу недвижимости;
- стоимость услуг банка на проверку подлинности денежных купюр;
- налог с дохода продавца недвижимости (берет на себя продавец);
- стоимость услуг по извлечению документов на право владения недвижимостью из государственных реестров и другие формы расходов.

В заключение хочется сказать, что каждый продавец недвижимости решает для себя сам, стоит ли заниматься продажей квартиры, дома или земельного участка лично или доверить это ответственное дело профессиональному маклеру.

В первом случае сроки продажи недвижимости могут растянуться на неопределенный срок времени и снижаются гарантии безопасности сделки с покупателем. Во втором случае агентство недвижимости, которое будет заниматься сделкой, берет на себя обязательства вести переговоры с покупателем, заниматься составлением договоров, оптимизировать налоги, что сэкономит время продавца и избавит его от головной боли по поиску потенциальных покупателей на недвижимость.

Конечно, во втором случае, посредническому агентству придется заплатить «за труды», но сделка будет 100% законной, с минимальным риском быть обманутым. Разумный выбор остается за продавцом недвижимости!

Что необходимо знать при приобретении коммерческой недвижимости.

andre141 — Wed, 04 Apr 2012 06:52:45 GMT

Коммерческая недвижимость от жилой отличается не только стоимостью и целями использования, но и законодательством, что регулирует отношения, направленные на ее приобретение и эксплуатацию.

Что необходимо знать при приобретении коммерческой недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Покупка нежилых помещений:

1. Объекты некапитального строительства покупать рискованно

Приобретая коммерческую недвижимость необходимо убедиться, что она не является объектом некапитального строительства. Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество. Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальный.

Каковы же риски? Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта недвижимости.

«Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, ранее передавая земельные участки в аренду на определенный срок, не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства (ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений). – Поясняет адвокат Олег Сухов. - При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета».

2. Иные претенденты на имущество по ранее заключенным договорам

По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление о регистрации перехода права собственности.

Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущество, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами.

Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

3. Обременения со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов

«Под коммерческую недвижимость очень часто оформляются кредиты, - рассказывает Олег Сухов, - недвижимость же становится залоговым обеспечением под такие кредиты. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.

Мошенники скрывают информацию о залогах. Они имеют возможность обманывать покупателей путем заключения предварительных договоров, или обычных договоров купли-продажи, когда право собственности еще не зарегистрировано, например, в недавно построенных зданиях. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений. При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной.

4. Риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам

Коммерческая недвижимость достаточно востребована, вследствие чего практика ее продажи является редкостью. Однако очень часто нежилые помещения начинают быстро реализовываться, например, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью нового строительства дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые якобы необходимы взамен застоявшегося обветшалого коммерческого фонда.

Собственники такого нежилого фонда узнают о планах местных властей, продают коммерческую недвижимость по рыночной стоимости, а новые собственники принимают риски изъятие приобретенного имущества, порой за много меньшую компенсацию.

5. Сложность в переоформлении документов на коммуникации

Казалось бы, такое простое действие как переоформление коммуникаций и счетов по оплате на нового собственника часто приводит к ощутимым финансовым затратам. А если предыдущий собственник откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок. Следствием может стать ограничение в пользовании коммуникациями.

Также следует учитывать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, о чем покупатели даже не задумываются в момент сделки. При этом случается, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы. Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона, проведения независимой интернет линии, многое иное.

Аренда нежилых помещений:

1. Отношения по аренде всегда не стабильны

Никогда Арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, или на определенных с арендатором условиях в частности. «Увеличивая стоимость коммерческой недвижимости путем проведения в ней ремонтных или косметических работ, арендатор, как правило, не имеет права на компенсацию затрат по улучшению данного имущества, не говоря уже об убытках, которые потерпит в связи с необходимостью освободить уже разрекламированное и подготовленное во всех смыслах к бизнесу помещение», - предупреждает О.Сухов.

2. Сюрпризы с эксплуатационными компаниями и обслуживанием

И об этом меньше всего задумываются как арендаторы, так и покупатели коммерческой недвижимости, а зря. Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении.

Новому собственнику могут навязать абсолютно не нужные услуги, или определить по ним слишком высокий размер стоимости, например, заставить платить интернет или телефон по суммам в десятки раз превышающим обычные цены. Или навязать услуги охраны за огромную плату, или выставить счета на оплату мест общего пользования даже тех, которыми никто и никогда не пользуется.

Не редки случаи обязания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, которые либо не проводятся, либо проводятся, но не интересны арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.

Фото: arendajilya.dyndns.org
Источник: Личные Деньги

Новости от Ивановского отделения Сбербанка

andre141 — Wed, 14 Mar 2012 06:50:47 GMT

17 марта 2012 г. с 11.00 до 14.00 «ИПОТЕЧНАЯ СУББОТА!»

1. Состоится посещение строящихся объектов недвижимости:

· ЖК «Новая Ильинка» Застройщик ООО «Декоративные культуры»;

· Жилой дом на ул. Г.Горбатого, д. 23 Застройщик «Мегастрой 2»;

· ЖК «Преображенский» застройщик «Ангар-М».

2. Специалисты Сбербанка бесплатно проконсультируют и помогут оформить кредит на покупку жилья даже в выходной день!

Записаться на посещение объектов недвижимости можно по телефону: 8-910-683-83-43.

Отправление от офиса Сбербанка по адресу: г. Иваново ул. Б. Хмельницкого, д. 73 здание «Ипотечного центра»

23, 24 марта 2012 г. с 16.00 до 21.00

в офисе Сбербанка ТЦ «Серебряный город» будет проводиться

«ЯРМАРКА ИПОТЕКИ»

Специалисты Сбербанка дадут бесплатную консультацию и помогут оформить кредит на покупку жилья даже в выходной день!

Партнеры банка Агентства недвижимости и застройщики помогут подобрать подходящий вариант квартиры!

Жилищные кредиты, предоставляемые Сбербанком России, многим ивановцам мечты о личной квартире позволят сделать реальностью.

Подробнее о жилищном кредитовании вы можете узнать на сайте Сбербанка России тут

Все вопросы можно задать по телефонам: 58-55-92, 29-19-61, 41-21-32