Главная » 2011»Июль»7 » 30.06.11 : Обзор рынка недвижимости по итогам 1 полугодия 2011 года
30.06.11 : Обзор рынка недвижимости по итогам 1 полугодия 2011 года
13:27
Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июнь 11 К маю 11 Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.986 пункт. +1,8 % Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +1,28 %/мес -0,5 % Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) +4,45 б/деп +0,9 б/д
Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июнь 11 К янв 11 Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.986 пункт. +10,1 %
К середине лета 2011 года рынок недвижимости Москвы и России снова оказался на распутье, как, впрочем, и вся макроэкономическая ситуация в целом. Так, первое полугодие 2011 года, казалось бы, окончательно убедило всех, что кризис закончился – по крайней мере пресс-релизов и статей с такой формулировкой было хоть отбавляй. Для такой точки зрения есть немало формальных причин: и почти двукратный рост цен на нефть с прошлого лета, и укрепление рубля, и повышение покупательной активности населения, и улучшение общего настроя в деловых кругах. Вот только стоимость квадратного метра как один из наиболее надежных и консервативных индикаторов экономического состояния общества почему-то не торопится весь этот оптимизм поддерживать, что наводит на серьезные размышления.
По данным аналитического центра www.irn.ru, за первое полугодие 2011 года долларовые цены на недвижимость в Москве прибавили около 10%, перевалив таки за отметку 5.000$ за квадратный метр. Значение индекса стоимости жилья в июне (среднее за месяц) составило 4.986$, в конце месяца (на последнюю неделю июня) – 5.025$. Впрочем, если принять во внимание, что курс доллара потерял за эти полгода примерно те же 10% (с 30-31 рубля за доллар на начало года до 27-28 рубля к лету), то никакого реального роста в общем-то не остается.
Примерно такую статистику в отношении рублевых цен на квартиры в Москве как раз и приводит журнал о недвижимости www.metrinfo.ru. Так, средний уровень цен на московское жилье колебался в течение всего 1 полугодия в пределах коридора 132-142 тысячи рублей за метр. Более того, как четко показывает график цен на жилье в Москве, в этом коридоре стоимость столичного квадратного метра находится уже с начала лета прошлого года, не демонстрируя устойчивой тенденции к росту, в отличие от периода с лета 2009 по лето 2010 года. Также следует отметить, что устойчивого роста не показывает и недвижимость регионов России. Несмотря на небольшой формальный рост цен, по сути, продолжает стагнировать и мировой рынок недвижимости.
Какие цены более показательны – долларовые или рублевые? Или проще говоря, должны ли мы констатировать наличие роста цен на недвижимость в Москве и России или же утверждать, что роста в общем-то и нет и весь год рынок стагнирует? Однозначный ответ дать сложно. Говоря, например, о росте цен на нефть почти вдвое (с 60-70$ за баррель прошлым летом до 127$ в максимуме этой весной), мы имеем в виду рост именно в долларах, а не в рублях. И сравнивая динамику цен на недвижимость в Москве и России с другими макроэкономическими показателями, правильнее исходить из долларовых цен. Впрочем, сразу же бросается в глаза, что почти двукратное подорожание нефти и 10% роста стоимости квадратного метра явно не коррелируют. Аналитический центр IRN.RU уже не раз отмечал, что прямая связь между ценами на нефть и ценами на недвижимость отсутствует.
Если же говорить о ценах для тех, кто собирается купить квартиру в Москве или Подмосковье, то в этом случае показательны рублевые цены, хотя нередко московская недвижимость продается и за доллары, и за евро. Но с точки зрения покупательского спроса и уровня платежеспособности населения рублевые цены показывают, что расти в общем-то некуда и не с чего. Есть, разумеется, отдельные сегменты рынка недвижимости, в которых рублевые цены показали за минувшие полгода устойчивый рост, но их немного. В первую очередь, это новостройки Москвы и Подмосковья экономкласса, которые за год прибавили в цене 10%-15%-20% даже при отсутствии явно выраженного общерыночного роста по причине продвижения строительства, развития инфраструктуры микрорайона, а также нередко рекордно низкой начальной цены.
Если же посмотреть динамику цен по типам жилья, то никакой четкой системы не наблюдается. Так, в наибольшем приросте за первое полугодие - двухкомнатные и многокомнатные квартиры, а в наименьшем – трехкомнатные и однокомнатные. Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно максимальна, а многокомнатных за счет большей площади при прочих равных условиях минимальна, то происходит просто незначительное выравнивание цен. При этом средняя цена по многокомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в нее попадает больше современных и более дорогих домов.
При этом сам сегмент «современные монолитно-кирпичные дома» оказался в аутсайдерах роста, даже несмотря на многочисленные разговоры про запрет строительства жилья в Москве и падение объемов строительства. Причина – опять же нередко изначально завышенные цены на современные новостройки Москвы бизнес-класса. А вот «сталинки» и кирпичные дома советской эпохи, которые сильнее просели в кризис, в большей мере отыграли падение. Но так или иначе все подобные незначительные различия в динамике цен демонстрируют скорее процесс послекризисной утряски рынка – одни квартиры прибавили в цене больше, другие – меньше, какие-то не прибавили вообще, причем все такое жилье нельзя разбить на четкие категории. Скорее большее или меньшее движение по цене связано с локальной конъюнктурой рынка – местным факторами и текущими особенностями спроса и предложения в конкретном районе. Анализировать эти процессы в режиме онлайн позволяют такие сервисы, как «Аналитический паспорт района», «Рейтинги районов по стоимости жилья», «Сравнение районов по динамике цен на квартиры».
Если же говорить о динамике цен по округам и районам за первое полугодие 2011 года в целом, то больше прибавили в стоимости все же относительно недорогие спальные районы и округа. Так, в лидерах прироста Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. Среди районов: Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Останкинский, Ростокино, ВДНХ, Ново-Переделкино, Внуково, Медведково, Жулебино, Некрасовка, Марьино, Капотня и другие.
При этом в аутсайдерах оказался Центральный округ, а также Северо-Западный округ и Северный округ. Престижные и догоняющие центр Москвы по цене жилья Западный округ и Юго-Западный округ – на средних позициях. Среди аутсайдеров по районам Москвы в 1 полугодии оказались Полежаевская, Беговая, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Бауманская, Басманный, Донской, Ленинский проспект, Шаболовская и другие.
Недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июнь11 Янв11 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4487 10,2% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4613 10,7% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4905 10,0% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4816 10,1% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 5757 11,4% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5528 8,8%
Все панельные и блочные дома 4668 10,3% Все монолитные и кирпичные дома 5367 10,1%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Июнь11 Янв11 Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 7109 8,7% Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) 3826 11,4% Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1,86 -2,5%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
