 Что касается финансирования коммерческой недвижимости, перед девелоперами остро встала проблема обслуживания ранее полученных кредитов. Причиной этому послужило падение общего спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей, и как следствие, резкое сокращение доходов от аренды / продажи помещений.
В результате, решение долговых проблем и оптимизация стратегии дальнейшего развития в целом стали первоочередными задачами для большинства участников рынка в первой половине 2009 г.
Возможности привлечения средств на открытом рынке сегодня практически отсутствуют - в течение первого полугодия ни одна российская компания не провела IPO, да и в целом международные рынки IPO фактически заморожены, говорится в инвестиционном отчете компании Knight Frank. Крупные западные финансово-банковские организации, ранее выступавшие в качестве основного источника заемного капитала для российских компаний, сегодня практически полностью приостановили кредитование проектов недвижимости в России. Существенной активности со стороны российских коммерческих банков также не наблюдается. Пожалуй, единственным источником заемного капитала остаются крупные банковские структуры, поддерживаемые государством - Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Россельхозбанк. Несмотря на то, что Центральный Банк трижды за полугодие снижал ставку рефинансирования, условия банковских кредитов для многих девелоперов все еще остаются неприемлемыми.
Из-за резкого снижения финансовых возможностей ряд девелоперских компаний были вынуждены в счет погашения своих обязательств перед кредиторами передать им права на свои объекты недвижимости, выступавшие в качестве залога. Так, например, компания "Капитал Групп" передала Сбербанку часть недостроенного комплекса "Город столиц" в ММДЦ "Москва-Сити", Альфа банк получил права на БЦ "Северное сияние" и офисное здание на Красной Пресне в счет погашения задолженности компании Kopernik Group.
Многие участники рынка отложили реализацию отдельных своих проектов или вовсе приостановили экспансию в России. Среди таких компаний Parkridge Holdings, Midland Development, Atrium European Real Estate, Europolis, Immoeast, Orco Property Group, Magnat Real Estate Opportunities.
Вследствие финансовых затруднений и по причине общего снижения спроса со стороны арендаторов значительной корректировке подверглись планы по реализации некоторых знаковых для рынка проектов. Наиболее ярким примером можно назвать решение отказаться от строительства башни "Россия" в ММДЦ "Москва-Сити", которое, как ранее предполагалось, должно было стать самым высоким зданием в Европе (более 600 м) - вместо него планируется построить многоэтажную парковку.
Нередко кредиторы не только становятся собственниками объектов, находившихся в залоге, но и получают контроль над компаниями-должниками. Например, ВТБ получил контроль над девелоперской компанией ОАО "Система-Галс" и приобрел 75%-1 акция УК "Динамо", являющейся застройщиком проекта "Петровский парк" на территории стадиона "Динамо".
Спрос и предложение
На протяжении первой половины 2009 г. активность инвесторов на рынке купли-продажи объектов недвижимости оставалась на очень низком уровне. В целом подобное состояние рынка было вполне ожидаемым уже в конце предыдущего года, когда проявились признаки глубокого влияния международного кризиса на российскую экономику и финансовую систему. В качестве основных причин низкой покупательской активности можно выделить следующие:
Во-первых, продолжающийся экономический кризис в России не дает предпосылок для роста спроса на объекты коммерческой недвижимости со стороны конечных пользователей (собственников или арендаторов).
Во-вторых, у потенциальных инвесторов практически отсутствуют возможности для привлечения заемного капитала на приемлемых условиях для приобретения объектов коммерческой недвижимости.
В-третьих, снизившиеся цены сделали недвижимость на западноевропейских рынках относительно более привлекательной для потенциальных покупателей по сравнению с российскими активами. Соотношение "доходность - риски", обеспечиваемое объектами недвижимости на развитых рынках, сегодня - в условиях кризиса доверия - более приемлемо для международных инвесторов.
Между тем, ряд компаний на данном этапе сочли целесообразным приобрести офисные объекты для собственного использования, тем самым минимизировав риски повышения арендных ставок со стороны собственников зданий. Помимо этого, покупатели рассчитывают на потенциальный рост капитальной стоимости актива в отдаленной перспективе, и возможность использования объекта в залоговых целях.
Количество выставляемых на продажу активов в России - как действующих объектов, так и проектов на той или иной стадии строительства - напротив, существенно выросло за прошедшие полгода. Это, в свою очередь, объясняется следующими факторами:
Во-первых, большинство девелоперов столкнулись с проблемами обслуживания ранее привлеченных кредитов, и во избежание банкротства были вынуждены приступить к продаже даже тех активов, которые ранее не планировали выставлять на рынок.
Во-вторых, возникшие жесткие финансовые ограничения не позволяют компаниям завершить реализацию всех ранее запланированных проектов. Соответственно, девелоперы стремятся продать наиболее капиталоемкие и наименее перспективные проекты или, по крайней мере, привлечь в такие проекты соинвесторов.
Помимо проблем, обусловленных финансовым кризисом, российский рынок, к сожалению, все еще остается весьма сложным для инвесторов из-за недостаточно проработанного законодательства и бюрократических проволочек. Наиболее ярким примером за прошедшие полгода стало заявление компании IKEA о приостановке инвестиций в Россию по причине, как сообщает компания, "невозможности прогнозирования административных процедур в ряде регионов".
Уровень цен, ставки капитализации
Падение арендных ставок и отток инвестиционного капитала значительно повысили ожидания участников рынка в отношении справедливой доходности. Фактически полное отсутствие завершенных инвестиционных сделок свидетельствует о том, что ожидания собственников недвижимости не соответствуют ожиданиям инвесторов на текущий момент.
Из-за невозможности в текущих условиях более или менее точно спрогнозировать будущие денежные потоки на несколько лет вперед между участниками рынка отсутствует понимание "справедливой цены" объекта недвижимости. Даже довольно значительные скидки, которые готовы предоставлять продавцы, не убеждают потенциальных инвесторов в целесообразности покупки.
Довольно значительное число объектов недвижимости выступали в качестве залога по банковским кредитам, предоставленным компаниям-собственникам. Для компаний, которые оказались не в состоянии обслуживать свои обязательства, передача заложенных активов в собственность банков-кредиторов зачастую оказывается более удобным решением на данном этапе, нежели попытки найти покупателей на такие активы. Поэтому компании-должники, испытывающие серьезные долговые проблемы, не стремятся к чрезмерному занижению цен и сокращению сроков экспозиции объектов на рынке, а те компании, которые располагают определенным запасом финансовой прочности, соответственно, имеют возможность не торопиться с продажей объектов.
Таким образом, несмотря на крайне низкую покупательскую активность, существенного увеличения ставок капитализации, оценка которых базируется на ожиданиях собственников объектов, за прошедшие полгода не произошло. В целом, можно говорить о том, что текущие значения ставок приблизительно соответствуют уровням 2005 г. Это, в частности, подтвердилось условиями закрытой в марте сделки, в рамках которой инвестиционный фонд Storm Real Estate Fund AS приобрел у компании Ruric AB бизнес-центр класса B+ "Грифон Хаус" в Санкт-Петербурге - ставка капитализации составила более 14%.
В сегментах офисной и торговой недвижимости потенциальные покупатели рассматривают лишь наиболее ликвидные активы - небольшие действующие объекты с выгодным местоположением, хорошим пулом арендаторов и привлекательной доходностью. Интерес к сегменту складской недвижимости можно оценивать как весьма незначительный, что связано с ощутимым снижением объемов грузоперевозок за последние месяцы и, соответственно, падением спроса на складские помещения.
Оценка чистой начальной доходности лучших объектов в Москве
Офисная недвижимость 11,0 - 13,0%
Торговая недвижимость 12,0 - 14,0%
Складская недвижимость 13,0 - 15,0%
На данном этапе уровень рисков в Москве оценивается инвесторами как более высокий по сравнению с большинством европейских городов, где также наблюдался рост ставок капитализации за последний год. Спред между ожиданиями по доходности на объекты в Москве и ставками капитализации на европейских рынках за последний год заметно расширился и сейчас составляет около 5-8 процентных пунктов. Отчасти это связано с крайне ограниченными возможностями использования заемного капитала в России, в отличие от европейских рынков.
Прогноз
Во второй половине 2009 г. существенного оживления инвестиционного рынка мы не ожидаем, что связано с сохраняющейся негативной макроэкономической конъюнктурой и нехваткой кредитных ресурсов. В то же время, характерные для начала года исключительно пессимистичные настроения инвесторов сегодня постепенно сменяются более прагматичными оценками ситуации, ряд инвесторов выражают заинтересованность в приобретении российских активов по снизившимся ценам.
Таким образом, если во второй половине 2009 г. мы не станем свидетелями значительного ухудшения макроэкономической конъюнктуры и очередной переоценки инвестиционных рисков (ряд экономистов прогнозируют так называемую "вторую волну кризиса" в начале осени 2009 г.), вполне можно ожидать некоторое оживление на рынке купли-продажи инвестиционных активов.
Если в первой половине 2010 г. появятся реальные признаки оживления мировой экономики, что ожидается некоторыми специалистами, то с большой вероятностью можно ожидать постепенного возвращения на российский рынок недвижимости крупных институциональных инвесторов и банковских структур, что повлечет возобновление компрессии ставок капитализации. Однако на данном этапе для позитивной переоценки рисков существенных оснований нет, и, как минимум, в течение ближайшего года ощутимый спред между доходностью объектов недвижимости в Москве и в Европе будет сохраняться. Источник: Личные Деньги
|
