Выход из безвыходного положения. Можно ли расторгнуть договор аренды без последствий?
В одностороннем порядке — не считается
Сегодня, когда компании всеми доступными способами сокращают издержки, плата за помещение оказывается в центре внимания. Часто переезд в более дешевое место может стать выходом из трудного финансового положения, но действующий договор аренды, заключенный в те времена, когда никто и не помышлял о рецессии, не позволяет этого сделать. При досрочном расторжении арендатор либо теряет страховой депозит, либо уплачивает штраф в размере платежа за три — шесть месяцев аренды, а то и за весь оставшийся срок.
Самый предпочтительный вариант взаимоотношений с арендодателем — мировое соглашение. Нужно понимать, что закон на стороне хозяина помещения, и многим компаниям удается убедить его пойти на уступки и снизить плату, но некоторые арендодатели, сознавая преимущества своего положения, отказываются это делать. Если договор не предусматривает возможности досрочного расторжения, то собственник ничем не рискует. В таком случае, как советует Анна Козловская, юрист консалтинговой компании «Перспектива», «можно предложить вариант с отступными или какой-то другой компромисс, который будет для арендатора приемлем».
Зачастую арендатор считает, что если освободить занимаемые площади и перестать платить, то договор прекратит свое действие. Как бы не так! Это служит лишь поводом для обращения собственника в суд. Даже если фирма-арендатор письменно направит уведомление о своем выезде или предложение о расторжении договора, ничего не изменится. Договоренность должна быть двусторонней и документально оформленной. «Правда, если удастся убедить арендодателя подписать акт приемки-передачи имущества, то в случае обращения владельца помещения в суд арендатор будет освобожден от обязанностей по внесению арендной платы, даже если договор юридически не был расторгнут», — говорит Валентина Болгова, старший юрист компании Tenzor Consulting Group. Но собственник может подписать такой акт разве что случайно или по недомыслию.
Пробовать нарушать положения договора, предусматривающие досрочное расторжение со стороны арендодателя, то есть портить имущество последнего и отказываться от предусмотренного договором капремонта, юристы не рекомендуют, потому что данные нарушения являются основанием для взыскания с арендатора суммы причиненных убытков.
Однако встречаются все-таки ситуации, когда арендатор вправе требовать расторжения договора. Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусматривает четыре подобных случая. Расскажем о них подробнее.
Если недодали мощностей
Первый случай — если арендодатель не предоставляет имущество арендатору в соответствии с условиями договора или назначением либо создает препятствия в его использовании. Это может быть отключение света, отсутствие водоснабжения, неработающий телефон и т. д. «В договорах аренды коммерческой недвижимости достаточно часто прописывают положения о мощности электроэнергии, необходимой для ведения производственной деятельности арендатора, которую собственник обязуется предоставить, — комментирует А. Козловская. — И столь же часто он нарушает данное обязательство. Этим можно воспользоваться, так как арендодатель фактически создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора».
Истец-арендатор при обращении в суд должен доказать, что не мог пользоваться имуществом, то есть предоставить документы, подтверждающие действия (или бездействие) арендодателя, нарушающие договор, например отказ подключить телефонную линию, обеспечить водоснабжение, отопление и т. д. «Такими доказательствами могут служить письменные распоряжения арендодателя о запрете в пользовании имуществом; протоколы, составленные сотрудниками милиции; соответствующие акты (желательно привлечь представителей общественности: территориальный общественный совет, жилищно-эксплуатационную организацию, товарищество собственников и т. д.); свидетельские показания, — перечисляет В. Болгова. — Важно учесть, что в случае непредоставления таких доказательств в иске о расторжении договора аренды будет отказано».
Когда неисправен радиатор
«В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал», — рассказывает В. Болгова. И это второй случай, который может стать причиной законного расторжения договора.
В судебной практике были ситуации, когда суд удовлетворял претензии арендатора, обнаружившего неисправность радиаторов отопления, о которой арендодатель не сообщил. В подобной ситуации необходимо составить акт с участием представителя жилищно-эксплуатационной организации или территориального общественного совета, вызвать представителя СЭС.
Веской причиной для расторжения договора аренды могут служить скрытые существенные недостатки в переданном в аренду имуществе, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов; высокая степень износа здания. Если, конечно, при передаче помещения все вышеперечисленное не было оговорено и не могло быть обнаружено из-за отсутствия технической документации (поэтому арендатор не знал о фактическом состоянии помещений).
Также, по словам А. Козловской, арендодателю можно вменить в вину несанкционированную перепланировку (не согласованную с контролирующими органами), о которой арендатор не знал и не должен был знать, если это приводит, например, к авариям сетей водо- и теплоснабжения.
Поводом для досрочного расторжения договора аренды служит и несоответствие безопасности помещений установленным в РФ нормативам. Например, это может быть повышенный радиационный фон. Сумев доказать свою правоту, арендатор, как и в первом случае, имеет право не только расторгнуть договор, но и добиться возмещения убытков и оплаты неустойки.
Издержки капремонта
Третий случай, когда арендатор вправе потребовать досрочно разорвать соглашение, формулируется так: арендодатель не производит капитальный ремонт имущества (являющийся его обязанностью) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки. «По данному основанию судебная практика немногочисленна, но она в пользу арендатора», — комментирует А. Козловская.
Под разумными сроками, по словам В. Болговой, понимают такой период времени, который необходим для того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. «Истец должен доказать наличие оснований для расторжения договора, а у ответчика есть право доказывать, что срок, предоставленный для устранения нарушений, не был разумным, — считает юрист. — Кроме того, арендатору следует иметь в виду, что его требование о расторжении договора не будет удовлетворено, если арендодатель успеет до принятия судом решения о расторжении договора устранить нарушения».
Гори, гори ясно…
Четвертый случай, дающий арендатору право требовать «развода», — когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для использования. Здесь речь идет прежде всего об обстоятельствах непреодолимой силы. Это пожары, наводнения, землетрясения, химическое заражение земель в результате аварии, установление частного или публичного сервитута, делающего невозможным использование имущества по назначению.
Разумеется, арендатору ни в коем случае не следует прибегать к такому варварскому способу, как поджог, потому что, если суд установит его причастность к противоправным действиям, будет возбуждено уголовное дело и придется возмещать все убытки арендодателю. Кроме того, в судебной практике был прецедент, когда пожар не признали форс-мажором: тогда гибель имущества произошла в результате действия третьих лиц, а виновных не нашли.
Кризис как форс-мажор
Наконец, встречается такое понятие, как «существенное изменение обстоятельств», которое считается юридическим форс-мажором. «Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях», — гласит пункт 1 статьи 451 ГК РФ. Фактически это про экономический кризис, который ограничил возможности многих компаний платить по договору аренды.
Но не все так просто. Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств истец должен доказать наличие четырех условий (пункт 2 статьи 451 ГК РФ):
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.
Относительно расторжения договора в соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ арбитражная практика предшествующих лет, увы, не рассматривает кризис в стране в качестве основания для расторжения договора. Об этом свидетельствуют судебные акты, в которых в качестве юридического форс-мажора указывали финансовый кризис 1998 г. По мнению суда, если кризисы были и раньше, компания вполне могла предвидеть возможность их наступления, а значит, никакого существенного изменения обстоятельств не произошло.
«К сожалению, обязательного и законченного перечня обстоятельств непреодолимой силы ни отечественная, ни международная законодательные базы не содержат. Если в конкретном договоре аренды в статье про форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы) не указаны случаи, на которые хочет сослаться арендатор, то доказать в судебном порядке свою правоту ему будет очень трудно, — уверен Дмитрий Донской, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «ФинессКо». — Арендодатель, в свою очередь, будет настаивать, что для таких непредвиденных ситуаций и существуют страховые депозиты и неустойки, и объяснять, что тоже потерпит убытки из-за досрочного расторжения договора, а страховой депозит частично ему их компенсирует».
Судебная практика в определении форс-мажорных ситуаций противоречива и непоследовательна. Как правило, под существенным изменением обстоятельств не признается резкое повышение курса иностранной валюты. Не относится к таковым и нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника. В то же время существенным изменением обстоятельств признается, например, непрогнозируемое повышение цен на топливно-энергетические ресурсы. Был прецедент, когда суд удовлетворил требование о расторжении договора в связи с отсутствием финансирования, которое прошло именно как существенное изменение обстоятельств.
Прочие обстоятельства
Встречаются и случаи, когда договор аренды вообще можно признать незаключенным. Например, если в главе «Предмет договора» отсутствуют данные (площадь, точный адрес, месторасположение площадей в объекте и т. д.), позволяющие установить перечень имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Или если договор аренды подписан на срок не менее одного года и не прошел государственной регистрации (согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ он считается заключенным с момента государственной регистрации).
Как рассказала В. Болгова, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании договора аренды ничтожным, если помещение расположено в многоквартирном жилом доме, передано в аренду после 01.03.2005 г. и внутри него проходят инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Дело в том, что такие помещения относятся к общему имуществу жилого дома, предназначенному для его обслуживания и эксплуатации. Право общей долевой собственности на него в силу статей 289, 290 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) принадлежит ТСЖ. У арендодателя могут отсутствовать правовые основания для распоряжения этим имуществом.
Как видим, возможностей расторгнуть договор аренды немало. Однако прежде чем выдвигать собственнику помещения ультиматум, следует проконсультироваться с юристом, имеющим опыт в решении таких вопросов. Он прояснит все шансы на успех в суде и подскажет порядок действий. Наконец, и с этим согласны даже юристы, прежде чем броситься в объятия Фемиды, стоит воспользоваться всеми мирными способами урегулирования проблемы.
В одностороннем порядке — не считается
